湖南省长沙市人民政府


长沙市村庄规划建设用地管理暂行规定［失效］

长沙市人民政府令第29号



经长沙市人民政府1996年10月21日常务会议讨论通过，现予发布实施。

一九九六年十二月二日

第一章　总则

第一条　为加强农村村庄规划与建设用地管理，保护耕地，促进农村经济和社会发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规，结合我市实际，制定本规定。

第二条　制定和实施村庄规划，在村庄规划区内进行村民、居民住宅、乡（镇）村企业、公共设施和公益事业等。建设，必须遵守本规定。但国家征用集体所有制土地进行建设的除外。

第三条　本规定所称村庄规划区，是指村庄规划建成区和因村庄建设及发展需要实行规划控制的区域。村庄规划区的具体范围，在村庄总体规划中确定。

第四条　在村庄规划区内的建设实行统一规划、统一调整与安排用地、统一进行基础设施建设、统一管理。

第五条　市、县（市）人民政府建设、土地行政管理部门对本行政区域内的村庄规划与建设用地实行统一管理。

乡级人民政府负责辖区内村庄规划与建设用地的日常管理工作。

第二章　村庄规划

第六条　村庄规划由乡级人民政府负责组织编制。

第七条　村庄规划的编制，应当遵循以下原则：

（一）根据国民经济和社会发展计划，结合当地经济发展的现状、自然环境、资源条件和历史情况等，统筹兼顾，综合部署村庄的各项建设；

（二）处理好近期建设与远景发展、改造与新建的关系，使村庄建设的规模、速度和标准，同当地经济发展和农民生活水平相适应；

（三）合理用地、节约用地，充分利用原有建设用地，可以集中建设的，不得分散建设；可以利用荒山荒地和空闲地的，不得占用耕地。

（四）有利生产，方便生活，合理安排住宅、乡（镇）村企业、公共设施和公益事业等建设布局，促进农村各项事业协调发展，并适当留有余地；

（五）保护和改善生态环境，防治污染和其他公害，加强绿化和村容村貌、环境卫生建设。

第八条　村庄规划的编制应当以县域规划、农业区划、土地利用总体规划为依据，并与有关部门的专业规划相协调。

第九条　村庄规划确需占用部分耕地的，应当在编制规划的同时，制定开垦耕地计划。

第十条　在国道、省道、县道沿线规划村庄时，应选在公路的一侧控制线以外进行；原有的夹公路村庄，不得再沿公路两侧发展。

第十一条　村庄总体规划的主要内容包括：乡级行政区域的村庄布点；村庄位置、性质、规模和发展方向；村庄的交通、供水、供电、邮电、商业、绿化等生产和生活服务设施的配置。

第十二条　村庄建设规划，应当在村庄总体规划指导下，具体安排村庄各项建设。

村庄建设规划要根据本地区经济发展水平，对住宅、乡村企业与公用事业等各项建设的用地布局、用地规模、有关技术经济指标和供水、供电、道路、绿化、环境卫生以及生产配套设施等作出具体安排。

第十三条　村庄总体规划，经乡级人民代表大会审查同意，由乡级人民政府报县级人民政府批准。

村庄建设规划，须经村民会议讨论同意，乡级人民政府审查并报县级人民政府批准。

第十四条　根据社会经济发展需要，经村民会议同意，乡级人民政府可以对村庄规划进行局部调整，并报县级人民政府备案。涉及村庄的规模、发展方向和总体布局等重大变更的，依照本规定第十三条规定的程序办理。

第十五条　村庄规划经批准后，由乡级人民政府公布并监督实施。

第十六条　在村庄规划区内建住宅的，应当先向村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过，需要占用耕地的，报乡级人民政府审核、县（市）建设行政主管部门审查并出具规划选址意见书后，再依法办理用地手续；使用原有宅基地、空闲地和其他土地的，由乡级人民政府审查并签具规划选址意见后再依法办理用地手续。

第十七条　在村庄规划区内，兴建乡（镇）村企业，必须持县级以上人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级人民政府建设行政主管部门申请选址定点，县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具规划选址意见书后，依法办理用地手续。

第十八条　村庄规划区内的乡（镇）村公共设施、公益事业建设，须经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具规划选址意见书后，依法办理用地手续。

第十九条　村庄规划区内按规划统一调整土地、安排用地和进行村庄基础设施建设、，由村民委员会组织实施，乡级人民政府监督。

村庄规划区内的基础设施建设，应坚持先规划后建设，先地下后地上，综合配套，合理利用，经济实用的原则。

第三章　村庄建设用地

第二十条　在村庄规划区内，农村居民住宅建设、乡（镇）村企业建设、乡（镇）村公共设施、公益事业建设等乡（镇）村建设按照村庄建设规划进行。不服从统一规划安排用地的，不批准其用地申请。

第二十一条　村庄各项建设用地实行用地计划和定额标准管理，不得突破年度建设用地计划指标。

第二十二条　在村庄规划区内兴建住宅，其申请用地和批准用地手续按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条的规定办理。其中在国道、省道、县道控制线外的50米以内建住宅的，应报县（市）人民政府批准。

出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

第二十三条　农村承包经营户、个体工商户和个人合伙从事非农业生产经营活动，需使用集体土地的，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条的规定办理申请用地与批准用地手续，并与土地所有者签订有偿使用合同，审批权限按照《湖南省土地管理实施办法》第十七条的规定执行。

第二十四条　乡（镇）村企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要使用集体土地的，必须持县级以上地方人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件，经乡级人民政府审核，向县级人民政府土地管理部门提出申请，按《湖南省土地管理实施办法》第十七条规定的批准权限，由县（市）以上地方人民政府批准。

第二十五条　村庄建设不得占用基本农田，因特殊情况确需占用的，按《长沙市实施〈湖南省基本农田保护条例〉办法》的有关规定审批。

第二十六条　农村村民建住宅，以及国营农、林、牧、渔场职工在场内建住宅，每户用地面积（包括住房、杂屋、厕所和畜舍），使用荒山荒地的不超过210平方米；使用空闲地和其他土地的不超过180平方米；使用耕地的不超过130平方米。回原籍乡村落户的职工、离退休干部建住宅，每户用地面积应低于当地农村村民用地限额。在不超过上述限额的前提下，具体标准由县（市）人民政府规定。

回家乡定居的华侨、港澳台同胞建住宅，每户用地面积可以按县（市）政府规定的居民建住宅标准适当放宽，但放宽额度最高不得超过百分之二十。

易地建房的，原有宅基地使用权收回。使用权收回后能还耕的必须还耕。

第二十七条　乡镇企业建设使用村或者村民小组农民集体的土地、村企业建设使用村民小组农民集体的土地，应当按照有关规定给予补偿，并妥善安置农民的生产、生活。

第二十八条　不符合村庄规划的建设用地，县（市）人民政府、乡级人民政府和有关部门不得办理审批手续。不宜进行村庄规划的地方其建设用地按有关法律法规规定审批。

第二十九条　建设工程竣工后一个月内，用地单位或个人必须向土地管理部门申请验收，由县级以上地方人民政府依照《土地登记规划》有关规定登记造册，核发《集体土地使用证》，确认使用权。

第三十条　依法改变农村村庄内土地所有权、使用权，或者因依法买卖、转让地上建筑物、附着物等而使土地使用权转移的，必须向土地管理部门申请变更登记，由县级以上地方人民政府按照《土地登记规划》更换土地证书。

第四章　奖励与处罚

第三十一条　在村庄规划、建设用地管理工作中，符合下列条例之一的单位或个人，由市、县（市）人民政府给予表彰奖励。

（一）编制、实施村庄规划成绩突出的；

（二）合理用地、保护耕地成绩显著的；

（三）检举、查处违反本规定的违法行为有功的。

第三十二条　在村庄规划区内，未经规划审批或者违反规划进行建设，严重影响村庄规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其它设施；影响村庄规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，并处以违法建设工程造价5%-15%的罚款。

农村居民未经批准或者违反规划的规定建住宅的，乡级人民政府可以依照前款规定处罚。

第三十三条　全民所有制单位、城市集体所有制单位、乡（镇）村企业未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级人民政府土地管理部门责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其它设施，并处以罚款。非法占用耕地的，每平方米罚款1O元至15元；非法占用农村其它土地的，每平方米罚款5元至1O元。

第三十四条　未经批准或者骗取批准，非法占用土地建住宅的，由乡级人民政府责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。

第三十五条　超过批准的用地面积占用土地的，多占的土地按非法占用土地处理。

第三十六条　非法批准占用土地的，批准文件无效，占用的土地由乡级以上人民政府责令收回；办理批准手续的主管人员和经办人员由其所在单位或上级机关给予行政处分；造成经济损失的，应承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十七条　买卖或者以其它形式非法转让土地的，没收非法所得，限期拆除或者没收在买卖或以其它形式非法转让的土地上新建的建筑物和其它设施，并可以对当事人处以非法所得的20%至50%的罚款。对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。

第三十八条　违反本规定第十九条的规定，拒不服从统一调整土地的，由乡级人民政府责令限期腾地。

第三十九条　当事人对建设、土地管理部门或乡级人民政府的行政处罚决定不服的，依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，可以申请复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第四十条　阻碍建设、土地管理工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十一条　建设、土地管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章　附则

第四十二条　本市城市规划区内村规划的制定与实施及其建设用地管理，不适应本规定。城市规划区外的村庄规划及其建设用地管理，参照本规定执行。

第四十三条　本规定自公布之日起施行。


婚前个人贷款婚后共同还贷房屋的分割
——山东日照中院判决王明坤诉庄佃芝离婚纠纷案[1]


内容提要: 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下，离婚时双方协议不成的，人民法院应当判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。


案情
王明坤与庄佃芝于2006年12月份经人介绍相识，2007年7月登记结婚，婚后未生育子女，夫妻感情一般。2011年7月，王明坤以夫妻感情破裂为由起诉至法院，要求与女方离婚，并依法分割财产。经法院审理查明，王明坤在婚前购买了楼房一套，总房款24万余元，其中王明坤婚前支付首付款13万元，其余办理了按揭贷款，该房产在婚前办理了房产所有权证书，登记在王明坤名下。在诉讼过程中，两人一致认可，结婚时该房价值498492元，在共同生活期间共同还贷64386元，王明坤起诉时该房价值996984元。

裁判
山东省日照市东港区人民法院经审理认为，该楼房系王明坤婚前购买并交纳首付款，且办理了房产证，该楼房应为王明坤的婚前个人财产，同时王明坤应补偿庄佃芝婚后共同还贷部分及其对应的房屋增值款。一审法院判决：王明坤补偿庄佃芝婚后共同还贷的一半32193元及其对应的房屋增值款64804元。
庄佃芝不服一审判决，向山东省日照市中级人民法院提起上诉，请求撤销原审该项判决，依法改判由王明坤向庄佃芝补偿共同还贷的一半32193元以及房屋增值款249246元。
日照市中级人民法院认为，一审判决符合《婚姻法司法解释三》第十条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定，体现了照顾女方权益的原则，庄佃芝的上诉理由不能成立，法院不予支持。
2012年3月13日，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

评析
对于房屋的所有权问题，因我国法律规定，不动产的取得是以登记为标志的，因此判决房屋是否属于夫妻共同财产，关键应当看房屋产权证如何取得。但因房产证的取得的时间是不确定的，并受多种买受人以外因素的影响，如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。对于一方婚前首付按揭贷款所购买的房产，因其在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为这一方的个人财产相对比较公平。
对于如何分割夫妻共同财产共同还贷部分，应当从两个方面考虑：一是从还贷的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不必区分还贷的资金来源于哪一方的收入；二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题是否有特别约定，如果双方对于上述问题进行了特别约定，则分割房产时约定优先，不再适用本解释的规定。因还贷支付的款项属于夫妻共同财产，一般情况下，可以按照一人一半的原则分割，即离婚时取得房屋产权的一方应当将婚姻关系存续期间所偿还的贷款数额的一半，补偿给对方。
对于房产的增值部分可获得多少补偿，可根据房屋购置资金的来源及其在全部房价款中所占的比例来考量其分割原则。一般情况下，房屋购置资金的来源有以下三个部分组成：（一）一方于婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分；（二）双方当事人婚后共同还贷部分；（三）未偿还的贷款。
对于第（一）部分，因该部分系不动产的自然增值，并非投资收益，不应作为夫妻共同财产分割；对于第（三）部分，未归还的贷款既已视为是房屋所有权人的个人债务，其对应的房产增值亦应系房屋所有权人所有，对方无权要求分割其对应的增值部分。对于第（二）部分，由于婚后夫妻任何一方的所得均属于夫妻共同财产，而且夫妻在一起生活，使得另一方已经没有必要或者没有可能购置个人房屋，同时，房价持续上涨，也加大了无房一方的机会成本，使得其实际上已经因为缔结婚姻而错过了最佳的个人购房时机，因此对于夫妻共同还贷部分，不应简单的视为夫妻共同债权，而由房屋所有权人简单地补偿对方一半，还应该补偿对方共同还贷部分对应的房产增值。对于如何计算共同还贷对应的房产增值，因《婚姻法司法解释三》并没有明确规定，各地法院计算方式不一致，大约有以下三种计算方式：1.应补偿的增值数额=共同还贷部分÷总房款×（房产的现值-总房款）÷2；2.应补偿的增值数额=共同还贷部分÷2×（房产的现值÷总房款）；3.应补偿的增值数额=（房产的现值-总房款）÷总房款）×共同还贷部分÷2。笔者认为，在分割夫妻共同还贷部分对应的增值部分时，要考虑《婚姻法司法解释三》第十条规定的主导原则，也就是，既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分财产权益，同时还不能损害债权人银行的利益。所以，在计算时还应综合考虑：涉案房产购买时的价款、首付款及其在购房全款中的比例、按揭贷款数额及其利息数额、当事人以夫妻共同财产还贷累计的数额（含利息）及其占全部房款和利息的比例、尚未归还的贷款及利息的数额。当然，上述三种计算方法并不能涵盖实际案件中的所有情形，也并非绝对权威准确，法院在判决时综合考虑平衡男女双方的利益，保护妇女权益，公允判决，才能收到良好的法律效果和社会效果。
就本案而言，法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条的规定，结合房产购买时的价值、当事人登记结婚及离婚时的增值等情况，判决涉案房屋所有权归王明坤所有，并由王明坤补偿庄佃芝共同还贷的一半32193元和相对应的房产增值款64804元符合有关法律和司法解释的规定。




注释:
[1]本案案号：（2011）东民一初字第1814号；(2012)日民一终字第104号



张宝华，王林林 山东省日照市中级人民法院