注意审核贷款抵押

（河南省平顶山市城市信用社 张要伟 zhangyaowei197@sohu.com）

当前，金融机构在办理抵押贷款时，发现有抵押物权属不清、抵押物权属的法律文书重复、土地出让金未交或部分未交、重复登记或虚假登记、抵押物评估过高等现象，风险隐患较大，严重影响信贷资产质量。为规避信贷风险，规范抵押贷款操作，在办理抵押贷款时，应坚持审核“五到位”。
一是抵押品审核到位。信贷人员要深入企业、深入市场，了解抵押物的市场价格、变现能力及技术含量，对抵押物合法性、有效性、抵押物权属和折旧年限进行严格审查，并作出综合判断，确保抵押品法律效力。
二是评估登记机构资信审核到位。聘请有经验的评估机构，对资产进行客观、公正评估。严格执行《担保法》，选择有资格的登记机构，对资产进行合法登记。要对评估登记机构资信情况进行调查，查明其存在的问题及可能产生的法律后果和应负的责任，提请有关单位注意。
三是登记内容审核到位。信贷人员要积极参与抵押登记业务，主动向办证及登记机关咨询，了解企业是否依法登记，资产抵押是否符合规定，防止出现重复办证、重复抵押登记。
四是评估金额变现能力审核到位。评估金额要详细参照企业实际购买价格，并积极深入市场调查，与相同或同类产品进行比较，了解评估价格的准确性及变现的可能性，掌握抵押物变现价格与评估金额的差距，防止高估抵押物。
五是法律咨询审核到位。对抵押登记操作的合法性、有效性，要有法律专业人士进行严格审查，防止出现抵押担保无效。


出口企业如何降低产品质量法律风险
程俊律师

产品质量纠纷是国际贸易中常见的纠纷之一，美国邓白氏公司中国代表对大陆被拖欠问题曾作过统计分析，从国际贸易拖欠案直接起因看：(1)有意欺诈的拖欠款占60%;(2)产品质量/货期有争议占25%;(3)严重管理失误占10%;(4)其他占5%。
作为卖家的出口企业，处理好产品质量纠纷，直接关系到收汇，很多外商在收到货之后，会提出产品有质量瑕疵，然后据此拒绝付款，甚至提出反索赔，直接扣减货款，而此时通常货物已在外商手里，出口企业往往只能自认损失。本文就降低产品质量的法律风险的一些措施做了一些分析，供出口企业参考。
一、签约阶段的注意事项
我们认为，降低法律风险要以预防为主。事前采取防范措施，投入小，并且比较主动，也可以较好的规避纠纷的发生，并且在纠纷发生时可以占据有利地位。要做到预防法律风险，在签约阶段就应该注意进行资信调查，并在出口合同中注意相关条款的设计。
（一）签约前的外商资信调查。
我国的出口企业普遍看重订单，而不重视对外商进行资信调查，也不重视合同详细条款的约定。外商利用企业急于下订单的心态，常提出以D/A、 后T/T等方式付款，有些不良外商在收到货物后即恶意以质量问题为由拖欠付款。因此，对于资信度尚不佳的外商，企业应采取相对保守一些的付款方式，而D/A、 后T/T这类付款方式，必须仅限于与资信良好的外商之间的贸易。即使是合作多年的老客户，资信情况也不是一成不变，当其出现一些异常时，也应进行资信调查，及时掌握客户信息。从实际经验看，坚持对新客户先资信调查后成交，对老客户定期进行调查或发现疑点及时调查，可使境外拖欠案件下降50%。
（二）合同条款设计的注意事项。
1、约定质量标准的注意事项。
国际贸易中质量纠纷的发生，往往缘于买卖双方对质量标准的看法不一致，因此最直接的解决办法就是在出口合同中明确约定产品质量的标准。约定质量标准的方式有多种多样。
对于按样品生产的，最好对样品进行封样，由双方予以确认，在将来发生争议时，可以作为确定质量标准的依据。但是以样品表示品质要慎重，因为出口货物难以做到与样品一模一样，因此，一般可以用样品表示产品中的一部分要求，而其它部分尽量采用指标、文字方式。
以文字说明表示商品的品质，是国际贸易中最常用的表示商品品质的方法，一般有凭规格、等级、标准、说明书及图样、产地、品牌、商标等方式加以表示。此种方式下，要注意以下几点：避免出现遗漏约定某些方面的指标；在按照企业自行订立的标准生产时，要注意订立的标准的科学性，从我国的对外贸易实践中，商品的标准首先以国际上普遍采用的标准为主，国际上未有的，参照国家标准，国家标准未有的，参照行业标准，国际标准、国家标准、行业标准一般有其科学性，企业一般不宜随意制订自己的标准；约定的标准不宜太苛刻，而应有一定的品质浮动幅度，否则履行合同会有一定的困难；约定一定要明确、具体，不能太模糊，避免出现“大约”、“左右”、“合理误差”等含糊的词语，否则质量标准不好把握，检验检疫工作也难操作，容易发生争议；考虑长时间运输对品质是否有影响，如果有影响，那么要约定此种情况。
2、应约定质量检测方法。
对于质量检测方法的不同看法，也往往会造成产品质量异议，因此有必要约定产品质量检测办法，具体包括：A、质量检测机构；B、该检测机构的质量检测报告的在确定质量问题时的地位、作用；C、检测样品的挑选比例、挑选办法及保存办法；D、检测报告中合格样品与不合格样品比例对确定整批产品质量状况的影响，例如达到或者超过多少比例可以拒绝接收货物，甚至解除合同。
3、应约定质量检验期。
如果在出口合同中约定了质量检验期间的，作为买方的外商如果在约定的质量检验期内没有向作为卖方的出口企业提出质量不符合合同约定的异议的，就应该认定产品质量是符合合同约定的。
4、可以约定质量保证期。
质量保证期即我们经常所说的质保期间，超过此质量保证期间的，则外商不应以货物质量问题为由提出拒收、拒付或反索赔要求，而只能归入售后服务阶段或由买方自行承担相关损失。在可以选择约定质量保证期的情况下，可以在没有约定质量检验期的情况下约定质量证期，并一般应选择约定二年以下的质量保证期。
5、应约定质量问题的处理条款。
通过约定质量问题的处理条款，根据不同的情况提供相应的解决方案，以避免外商随意以质量问题为由直接扣款。比如约定如何确定存在质量问题，如何确定导致质量问题发生的来源，约定不同阶段下法律风险的分担，约定哪些情况下可以调换产品或者退运，哪些情况下应该仅更换零部件，哪些情况下由外商自己承担法律风险。
6、应对赔偿责任进行限制。
我们经常会从新闻媒体或者行业内了解到，国外买方尤其是欧美的买方经常向中国出口企业提起巨额反索赔请求，反索赔金额可能远远超过了合同货值。因此，我们建议出口企业与外商在约定违约金时，应约定赔偿的责任限制，并尽量避免买方可将其下家的反索赔金额向出口企业追偿的约定。
7、约定付款条件条款的注意事项。
付款条件的条款本身不是处理质量问题的条款，但是在实务操作中，付款的条件与质量问题的处理息息相关。比如，如果全部后T/T的情况下，由于货物已经在外商手中时才付款，如果此时外商有心不付款，就会挑货物质量的次，并以此拒货，作为出口企业十分被动，常常是任其宰割，被迫接受降价的要求。因此，出口企业在商谈付款条件的时候，也要考虑对产品质量符合合同约定是否有把握。
二、合同的履行阶段。
首先，企业应重视合同，严格按照约定的质量标准或者样品进行生产，加强生产管理、监控生产流程，及时发现产品问题、解决问题，杜绝有质量问题的产品出厂。
其次，在货物检验时让各方经办人员对检验结果予以签字或盖章确认，以避免事后提出质量异议。
三、在整个流程中相关材料或证据的保留、收集工作，以备不时之需。
在很多质量纠纷中，合同一方处于不利的地位，就是由于缺乏相应的反映真实的情况的证据，导致被对方钻了空子。这需要在交易谈判开始，到整个交易完成以后的整个过程中，都要有意的注意收集日常工作中处理交易过程中发生的所有有用的材料，并做好保管，这就需要企业制订相关的档案管理制度，并对员工进行一定的法律培训。证据的种类多种多样，在外贸业务流程中，主要有以下一些材料：合同（包括形式发票、订单等能够证明双方约定的书面材料），MASTER B/L，HOUSE B/L, 航空运单，海运单，铁路承运货物收据，邮包收据，专递收据，提单确认件，报关单，增值税发票、货代发票等各类发票，汇款单，装箱单，出口货物明细单，订舱单等。从形式上看，除了书面的材料（包括传真），也可以是电子邮件、录音、证人、QQ记录、ICQ记录、MSN记录等，当然还有一些证据材料不保留在自己手里，而是为交易过程中其他主体（包括海关、税务局、货代、船公司等）所保管、登记。
四、及时运用法律手段维护权利。
在外商恶意以质量问题为由拖欠货款时，出口企业应及时以法律手段维护权利。货款逾期3个月，就是坏账的警示信号，一定要有追索行动，如果自己追收不回，应积极寻求包括仲裁、诉讼在内的法律途径。国际贸易经验表明，在货款逾期3个月时即进行追索，损失可以减少70%左右。
以上我们分别从签约阶段、履约阶段、证据材料的保留、法律维权等几个方面做了一些初略的分析，这几个方面的工作是密切相关的，需要企业同样重视，才能最大限度的降低法律风险。