江苏省扬州市人民政府


扬州市人民政府令第59号


《扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》已经市政府常务会议讨论通过，现予公布，自2009年11月15日起施行。



代市长：谢正义


二OO九年十月十六日


扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法

第一章 总则
第一条 为规范集体土地房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 依法在市区行政区域内征收集体土地，需要拆迁房屋及其附属物，并对房屋所有权人（以下称被拆迁人）进行补偿安置的，适用本办法。
国家和省确定的重大项目征地拆迁补偿安置另有规定的，从其规定。
第三条 市国土资源行政主管部门负责集体土地房屋拆迁相关的土地管理工作；市拆迁管理办公室（以下简称市拆管办）负责集体土地房屋拆迁补偿安置管理工作。
各区拆迁管理部门应当根据市拆管办授权的工作职责，做好本辖区内的房屋拆迁管理相关工作。
集体土地房屋拆迁所在地的区和乡镇人民政府、街道办事处以及市政府有关职能部门，应当根据各自的职责，协同做好房屋拆迁补偿安置的相关工作。
第二章 拆迁管理
第四条 市规划部门出具建设用地规划许可证（含红线图）后，市拆管办应通知有关部门和单位在规划许可范围内暂停办理下列事项：
（一）新批宅基地和其他建设用地；
（二）审批新建、改建、扩建房屋及其附属物；
（三）改变房屋、土地用途；
（四）办理户口的迁入、分户；
（五）核发工商营业执照；
（六）法律法规规定的其他事项。
暂停期限内擅自办理上述事项的，房屋拆迁时不予认定。
第五条 征（用）地单位（以下统称拆迁人）向市国土资源行政主管部门提出用地申请，经依法取得用地批准文件后，方可实施拆迁。
第六条 拆迁人应当根据本办法拟订规划许可用地范围内被拆迁房屋的补偿安置实施方案，经所在地区人民政府确认后报市拆管办审核。房屋拆迁补偿安置实施方案应当包括以下内容：
（一）征地批准文件及经规划许可的用地范围图；
（二）用地范围内房屋拆迁调查测算情况；
（三）拆迁计划及拆迁期限；
（四）安置方式及过渡期限；
（五）所需安置房源证明或补偿安置资金证明；
（六）其他与房屋拆迁补偿安置有关的事项。
第七条 市拆管办对拆迁人提交的房屋拆迁补偿安置实施方案进行审核后，由市拆管办向拆迁人发出《集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书》，并予以公告。
第八条 拆迁人应当选择有拆迁资质的单位实施拆迁，并与房屋拆迁实施单位订立拆迁委托合同。拆迁委托合同自订立之日起15日内报市拆管办备案。
被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。
第九条 从事房屋拆迁评估业务的评估机构必须具有相应
的房地产评估资质，市拆管办每年向社会公布评估机构的名录，从事房屋拆迁评估的人员必须具有《房地产估价师执业资格证书》和《房地产估价师注册证》。
对被拆迁人房屋进行评估时，评估机构应通知被拆迁人，被拆迁人接到通知后不予配合的，评估机构可以进行评估，其评估行为有效。
第十条 拆迁人应当按照房屋拆迁补偿安置实施方案，负责做好房屋拆迁实施工作，对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人应当服从建设和发展需要，在规定的期限内完成搬迁。
第十一条 在《集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书》规定的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人应当依据房屋拆迁补偿安置方案签订房屋拆迁补偿安置协议。房屋拆迁补偿安置协议应当具体载明补偿形式、补偿金额、安置方式、搬迁期限、临时安置过渡期限、违约责任等内容。
拆迁人与被拆迁人在拆迁期限内经协商达不成房屋拆迁补偿安置协议的，具体处置办法由市拆管办另行制定。
第十二条 房屋拆迁补偿安置协议订立后，拆迁当事人对补偿安置协议产生争议的，可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院提起诉讼。
第十三条 违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由市土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行。
第三章 拆迁补偿安置
第十四条 被拆迁房屋的合法依据，以拆迁人在领取建设用地规划许可证前，被拆迁人所持有的宅基地土地使用证和房屋权属证书或合法建房手续为准。拆迁补偿以上述两证所记载的合法建筑面积为计算依据。
确因历史原因造成被拆迁人无权属证书或合法建房手续，但是被拆迁人长期实际居住的，按照房产管理部门确认的面积计算。
第十五条 被拆迁房屋的用途，以房屋权属证书、土地权属证书载明的用途为准；房屋权属证书、土地权属证书上未载明用途或者载明的用途不一致的，以合法建房手续载明的用途为准。
第十六条 《集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书》发布后，被拆迁人已取得合法建房手续但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，已建新房部分，由拆迁人依据评估结果给予补偿。
第十七条 具有合法手续的新建住宅房屋自竣工之日起至《集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书》发布之日止，不满5年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加被拆迁房屋重置价格结合成新的15%补偿。
第十八条 以下情况的不予补偿安置：
1、违章建筑；
2、逾期的临时建筑或者临时建筑在建筑规划许可证中载明因城市建设需要时无条件拆除的；
3、已建新房应拆除而未拆除的旧房；
4、《集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书》公告后被拆迁人进行房屋及其附属物新建、改建、扩建或者突击装修装饰部分；
5、拆迁租赁（借）住宅用房的承租人。
拆迁未超过批准期限的临时建筑不予安置，但应当给予适当补贴。
第十九条 住宅房屋拆迁补偿安置的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
1、选择房屋产权调换的，住宅房屋的被拆迁人以宅基地证或者合法建房手续为一户，被拆迁人在同一拆迁范围内有多处住房的，应当合并为一户计算被拆迁住房面积。每户可以按下列规定实行产权调换：
被拆迁房屋合法建筑面积小于或等于230㎡的，按实确认安置面积；合法建筑面积大于230㎡的，按230㎡确认安置面积。每户在确认的安置面积基础上可以向上靠户型增加10㎡，跨户型可以增加20—40㎡。
确认的安置面积和靠户型增加的部分按照被拆迁房屋的重置价格结合成新与安置房的重置价格互补差价结算，跨户型面积部分按物价部门核定的价格结算。
被拆迁房屋的合法建筑面积超过230㎡的部分，不安置住房，按照房屋重置价格结合成新2.5—3倍的范围内给予补偿。
2、选择货币补偿的住宅房屋，被拆迁人应向拆迁人提出书面申请，经所在地的乡(镇)人民政府、街道办事处审核同意后，给予被拆迁人货币补偿。
住宅房屋货币补偿的金额，原合法住宅房屋面积在230㎡以内的，货币补偿安置款为安置房价格减去安置房重置价格与被拆迁房屋重置价格结合成新的差价，乘以被拆迁合法房屋的建筑面积。
被拆迁人原合法房屋面积超过230㎡的，超出部分按照房屋重置价格结合成新2.5—3倍的范围内给予补偿。
第二十条 被拆迁人对住宅房屋全部选择货币补偿的，按照货币补偿的金额增加20%的补偿款。
第二十一条 被拆迁人仅有一处住宅，拆迁面积小于安置房最小户型55㎡，且又无力支付购房款的，经所在地乡（镇）人民政府或街道办事处审核同意后，由拆迁人提供一套建筑面积不小于55㎡的拆迁安置房给予安置，但不得跨户型安置，55㎡以内不结算差价。
第二十二条 拆迁用地与建设手续合法、没有改变用地性质、具备工商营业执照的非住宅房屋，不作产权调换，拆迁人对被拆迁人实行货币补偿。被拆迁人的房屋权属证书上载明企业用房及其它非商业经营用房的，由拆迁人在被拆迁房屋重置价格结合成新1.5—2倍的范围内，对被拆迁人给予补偿；被拆迁人的房屋权属证书上载明商业经营用房的，由拆迁人在被拆迁房屋重置价格结合成新2.5—3倍的范围内，对被拆迁人给予补偿。
第二十三条 被拆迁人房屋权属证书或土地使用证载明住宅用房，领取工商营业执照、依法纳税并连续经营一年以上的，按住宅房屋补偿和安置，拆迁人应当付给被拆迁人营业补助费，具体标准由市物价部门会同市拆迁管理部门共同制定。
第二十四条 住宅房屋拆迁过渡期限自被拆迁人交拆房屋之日起，一般不超过24个月。拆迁人、被拆迁人应当遵守过渡期限的协议。因拆迁人的责任延长过渡期限的，除当事人另有约定外，从逾期之月起，延长时间在12个月以内的，增付一倍临时安置补助费，延长时间超过12个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补助费。
第二十五条 拆迁住宅房屋，拆迁人应当向被拆迁人支付临时安置补助费、搬家费和固定设施移装费。对固定设施确实不可以移装的，应按现行价格支付给被拆迁人初装费。
第二十六条 拆迁非住宅房屋，拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁费用和固定设备移装费用。
第二十七条 因拆迁造成非住宅房屋的被拆迁人停业、停产等损失的，拆迁人应当按照房屋拆迁补偿总额10%—20%的范围内，向被拆迁人支付停业、停产一次性补助费。
第二十八条 被拆迁人将非住宅房屋出租的，拆迁人仅对被拆迁人进行补偿，其中，对承租人因停业、设备移装、搬迁造成的损失补偿，由被拆迁人支付给承租人。
第二十九条 拆除在租用集体土地上建筑的各类房屋，按合法房屋的重置价格结合成新给予补偿，不予安置。
第三十条 被拆迁人在规定的期限内签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁的，拆迁人应当给予适当奖励，奖励标准由市物价部门会同市房屋拆迁管理部门共同制定。
第三十一条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、宗教房产、文物古迹、归侨侨眷私有房屋及附属物以及用于公益事业的非生产经营性房屋及附属设施的，拆迁人应当按照有关法律、法规的规定办理。
第三十二条 市拆管办应当加强对房屋拆迁补偿安置费使用的监管。资金监管的具体方法由市拆管办另行制定。
第四章 安置房建设管理
第三十三条 市拆管办负责安置房源的管理工作。各区人民政府根据申报的拆迁项目，及拆迁项目所需的安置房数量，合理确定各区安置房建设规模，由各区人民政府组织建设，并报市拆管办备案。
第三十四条 拆迁安置房的土地性质为国有划拨土地（按规定补交土地出让金后可转为出让土地性质）。安置房价格由市、区物价部门参照经济适用房价格管理办法确定并公布执行。
第三十五条 市房屋拆迁管理部门应加强对拆迁安置房的管理，拆迁安置房实行网上备案制度，拆迁人不得随意变更被拆迁人姓名。
第三十六条 拆迁安置房用于被拆迁人的产权调换，不得用于销售。
第五章 附则
第三十七条 被拆迁房屋重置价格结合成新、装修装饰和附着物的补偿评估标准由市物价部门会同市房屋拆迁管理部门制定，每年公布执行。
第三十八条 本办法所涉及的住宅房屋和非住宅房屋的搬迁费，临时安置费用等由市物价部门会同市房屋拆迁管理部门共同制定。
第三十九条 各县（市）集体土地房屋拆迁可以参照本办法执行。
第四十条 本办法自本办法自2009年11月15日起施行，11月15日前已实施的拆迁项目，按原政策执行。


　　目前，随着我国社会主义市场经济的进一步发展，市场化的劳动关系基本形成并逐步占居了主导地位，我国面临着一系列向市场化劳动关系过渡的任务，适应市场化劳动关系的调节机制和制度还没有完全地建立起来，用人单位拖欠或拒缴社会保险费的情况仍然比较普遍，因此发生争议也越来越多。司法实践中，对此种争议是否属于人民法院劳动争议民事案件受案范围存在不同的观点，而且争议很大，甚至出现了一些法院判决用人单位为劳动者补缴社会保险费的判例。笔者认为，此种欠缴社会保险费争议不属于人民法院民事案件受案范围，此种争议的民事案件，劳动仲裁机构和法院不应受理。

　　一、按照有关规定，因社会保险发生的争议并不是指因社会保险费发生的争议，而是指因社会保险待遇发生的争议。

　　1993年《中华人民共和国企业劳动争议处理条例》第二条规定，因执行国家有关工资、保险、福利、培训、劳动保护的规定发生的争议属于劳动争议；2008年《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第二条规定，因工作时间、休息休假、社会保险、福利、培训以及劳动保护发生的争议属于劳动争议。很多人以此认为单位欠缴社会保险费应该属于劳动争议的受案范围。

　　其实，劳动部早在《〈中华人民共和国企业劳动争议处理条例〉若干问题解释》中，专门对其中的"保险"作了解释，即该"保险"是指社会保险，包括工伤保险、医疗保险、生育保险、待业保险、养老保险和病假待遇、死亡丧葬抚恤等社会保险待遇。也就是说所谓因"保险"发生的争议是指因"社会保险待遇"发生的争议，而不是指因用人单位欠缴社会保险费发生的争议。保险费与保险待遇是两个性质完全不同的概念，不能混淆。

　　二、欠缴社会保险费争议不属于人民法院民事案件受案范围，在多处得以印证。

　　（一）《人民法院报》2010年9月15日星期三第二版登载的《最高人民法院民一庭庭长杜万华就〈关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（三〉答记者问》问：社会保险尤其是养老保险争议,一直是劳动者普遍关注的话题,这部司法解释对此规定了哪些新的举措？答：《调解仲裁法》确定了社会保险争议属于劳动争议，但是否应把所有的社会保险争议不加区别的纳入人民法院受案范围，确是一个在实践中争议广泛的问题，需要司法解释进一步明确。我们研究认为，用人单位、劳动者和社保机构就欠费等发生争议，是征收与缴纳之间的纠纷，属于行政管理的范畴，带有社会管理的性质，不是单一的劳动者与用人单位之间的社保争议。因此，对于那些已经由用人单位办理了社保手续，但因用人单位欠缴、拒缴社会保险费或者因缴费年限、缴费基数等发生的争议，应由社保管理部门解决处理，不应纳入人民法院受案范围。对于因用人单位没有为劳动者办理社会保险手续,且社会保险经办机构不能补办导致劳动者不能享受社会保险待遇,要求用人单位赔偿损失的,则属于典型的社保争议纠纷,人民法院应依法受理。

　　（二）最高人民法院网站的公众互动>>民意沟通信箱>>民意反馈专栏>>审判工作栏目2010-12-21《关于企业为职工补缴养老保险费引发纠纷问题的答复》：2010年9月最高人民法院颁发的《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（三）》第一条规定了劳动者以用人单位未为其办理社会保险手续，且社会保险经办机构不能补办导致其无法享受社会保险待遇为由，要求用人单位赔偿损失而发生争议的，人民法院应予受理。而对用人单位欠缴社会保险费或者因缴费年限、缴费数额等发生争议的，未规定由法院受理。因社保机构对用人单位欠缴费用负有征缴的义务，如果劳动者、用人单位与社保机构就欠费等发生争议，是征收与缴纳之间的纠纷，属于行政管理的范畴，带有社会管理性质，不是单一的劳动者与用人单位之间的社保争议。因此，此类争议不宜纳入民事审判的范围，劳动者对用人单位欠缴社会保险费或者因缴费年限、缴费数额等发生争议的，应向相关部门申请解决。

　　（三）《北京市高级人民法院、北京市劳动争议仲裁委员会关于劳动争议案件法律适用问题研讨会会议纪要》第一条关于劳动争议案件的受理范围问题：

　　1、根据《劳动争议调解仲裁法》、《社会保险费征缴暂行条例》、《社会保险稽核办法》、《劳动保障监察条例》及我市的仲裁和审判实践，对于社会保险争议的受理应遵循以下原则：

　　（1）用人单位未为劳动者建立社会保险关系、欠缴社会保险费或未按规定的工资基数足额缴纳社会保险费的，劳动者主张予以补缴的，一般不予受理，告知劳动者通过劳动行政部门解决；

　　（2）由于用人单位未按规定为劳动者缴纳社会保险费，导致劳动者不能享受工伤、失业、生育、医疗保险待遇，劳动者要求用人单位赔偿损失或按规定给付相关费用的，应予受理；

　　（3）用人单位未为农民工缴纳养老保险费，农民工在与用人单位终止或解除劳动合同后要求用人单位赔偿损失的，应予受理。

　　2、因用人单位迟延转档或将档案丢失，劳动者要求用人单位赔偿损失的纠纷，属于劳动争议案件受理范围，公安机关在特定历史时期接收部分社会人员的档案引发的纠纷除外。

　　3、劳动者与用人单位因住房公积金的缴纳、办理退休手续发生的争议，不属于劳动争议案件受理范围。

　　三、缴纳社会保险费不是用人单位与劳动者之间的民事法律关系，不应该由劳动者直接要求用人单位履行该义务。根据我国的《劳动法》、《社会保险费征缴暂行条例》，缴纳社会保险费的义务主体是用人单位和劳动者，收缴单位是劳动保障行政部门或者税务机关。用人单位不缴纳社会保险费，违反的是行政管理法律、法规，损害的不只是劳动者个人的利益，还包括国家的整个社会保障制度。在征缴社会保险费中形成的法律关系是国家征缴部门与用人单位以及劳动者之间管理与被管理的行政关系，并非劳动争议当事人之间的民事关系。笔者认为劳动者对用人单位欠缴的保险费既无请求权，也无放弃权。社会保险费征缴的主体只能是劳动保障行政部门或者税务机关。所以，因欠缴社会保险费发生的争议不属于劳动者与用人单位之间的民事纠纷，不应属于劳动仲裁和法院受理的劳动争议案件的范围。

　　四、劳动者只有在实际发生退休、失业、患病、工伤等法定事由时，才享有社会保险待遇的请求权，因此发生的纠纷才属于劳动争议。社会保险费是由国家强制用人单位（也包括劳动者）缴纳的具有保险性质的、以劳动者为保险受益人的保险基金。社会保险费由国家作为基金投资人占有、使用并保值增值，劳动者只享有社会保险的期待权。在各项社会保险中，劳动者仅是国家规定的直接受益人，是社会保险待遇的权利主体，而不是社会保险费征缴关系中的权利主体。在行政征缴关系中，劳动者和用人单位之间并不因此形成债的关系。在法定情形没有出现前，只能请求劳动保障行政部门向用人单位征缴社会保险费，而无权直接要求用人单位为自己履行缴纳社会保险费的义务。根据我国劳动法律规范的规定，劳动者只有在实际发生退休、失业、患病、工伤等法定情形时，才享有获得保险待遇的请求权。虽然劳动者无权直接要求用人单位为自己履行缴纳社会保险费的义务，但是因用人单位没有或者没有足额为其缴纳社会保险费，在退休、失业、患病、工伤等法定情形出现时，劳动者和用人单位就形成了债的关系，劳动者就具有了实际的诉权，可以直接要求用人单位依法负担社会保险待遇。双方因此发生的争议，属于劳动争议，可以通过仲裁以及诉讼方式解决。

　　五、法律已明确规定了用人单位拖欠或者拒缴社会保险费时的强制征缴措施，没有必要再以仲裁或者诉讼方式确定用人单位是否应该缴纳。按照《劳动法》、《社会保险费征缴暂行条例》的规定，用人单位是否缴纳社会保险费只需要劳动保障行政部门确认既可（同时也只有劳动保障行政部门才能确认），而无需仲裁机构或者法院确认。劳动保障行政部门对没有缴纳社会保险费的，可以直接申请人民法院依法强制征缴。而且若以仲裁或者诉讼方式解决社会保险费的征缴争议，其仍需由劳动保障行政部门出具的证明材料。因此以仲裁或者诉讼方式解决此种争议，实际上毫无必要。

　　六、若将因用人单位欠缴社会保险费而发生的争议作为劳动争议民事案件受理，存在诸多问题。

　　第一，如果用人单位欠缴社会保险费，需要由该单位的每个劳动者都通过劳动仲裁或者诉讼方式要求用人单位履行缴纳义务，那必然会造成社会资源的巨大浪费和社会的不稳定。

　　第二，按劳动争议案件处理，往往存在时效问题。在仲裁和诉讼中往往以劳动者超过了一年时效为由不支持劳动者的请求，或者只支持缴纳最后一年的社会保险费。这对劳动者是极其不利的。而由劳动保障行政部门征缴社会保险费，则是不存在时效问题的。

　　第三，生效仲裁裁决和判决的执行会遇到一些难题。一是很多情况下无法执行。因为社会保险是以用人单位全体职工作为参保对象，而不受理以单个职工的参保（个体工商户除外）。当用人单位按照裁决履行缴费义务时，社会保险机构一般不会受理。二是当劳动者持生效裁决和判决向法院申请执行时，用人单位也积极缴纳执行款，但社保机构拒绝接收。一是因为生效裁决文书所裁决单位的缴费金额不够。因为按照有关规定，企业的缴费基数是按工资总额计算的，而在个案的仲裁和诉讼中，裁决单位是按该职工本人的工资为基数计算的，使企业少缴了大量的社会保险费；二是因为很多情况下职工是在实际发生或者即将发生工伤、退休、疾病等情形时要求单位补缴社会保险费的，如果社保机构接受单位补缴，必然导致其支付的保险待遇远远超过所接收的保险费，对保险基金构成严重的损害。这不符合保险的基本原理。

　　第四，有些社会保险的缴费是需要由用人单位和劳动者共同缴费的。由于裁决文书只会责令用人单位缴纳其应负担的那部分社会保险费，不包括职工个人缴费的部分。所以用人单位在履行该裁决文书时，社保机构也不会受理其只缴纳用人单位部分保险费，必然要求连同劳动者个人部分的社会保险费一并缴纳。这在执行上会有较大难度，可能由于劳动者与用人单位在执行上配合不好，又会形成新的争议。

　　综上所述，笔者认为因欠缴社会保险费发生的争议不属于劳动争议民事案件受案范围，劳动争议仲裁机构和法院不应受理，劳动者应该向劳动保障部门投诉和举报，由劳动行政部门直接进行强制征缴。

　　（作者单位：山西省侯马市人民法院）