四川省资阳市人民政府


资阳市人民政府关于印发《资阳市经济适用住房管理办法》的通知


资府发〔2007〕12号


各县（市、区）人民政府，市级各部门：
　　《资阳市经济适用住房管理办法》已经市政府同意，现印发你们，请遵照执行。

　　　　　　　　　　　　
二〇〇七年二月一日



资阳市经济适用住房管理办法

第一章 总则

　　第一条 为加强城镇中低收入家庭住房保障工作，规范经济适用住房建设、交易和管理行为，根据建设部等四部委行联合颁布的《经济适用住房管理办法》及相关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 资阳市城市规划范围内从事经济适用住房（含集资、合作建房，下同）建设、交易、实施经济适用住房管理，适用本办法。
　　第三条 本办法所称经济适用住房，是指纳入政府经济适用住房计划、政府提供优惠政策、限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品房。
　　第四条 各县（市）人民政府根据经济发展，中低收入家庭住房水平，在做好市场需求分析和预测的基础上，编制本地经济适用住房发展规划。
　　第五条 各县（市）发改主管部门应会同规划和建设、国土资源等部门，依据经济适用住房发展规划，编制经济适用住房年度投资计划和用地计划。经济适用住房建设用地应当纳入当年度土地供应计划。
　　第六条 各县（市）规划和建设主管部门根据经济适用住房投资计划和用地计划，负责确定选址方案，报同级政府审批。
　　第七条 各县（市）国土资源主管部门根据政府批准的选址方案，负责确定经济适用住房建设项目用地。
　　第八条 资阳市规划和建设主管部门负责资阳市行政区域内 经济适用住房建设的监督指导和协调工作。
　　资阳市房地产管理局负责资阳城市规划区范围内经济适用住房的建设、交易和管理工作，是资阳城市规划区范围内经济适用住房的主管部门。各县（市）建设或房地产主管部门负责本行政区域内经济适用住房建设、交易和管理工作，是本行政区域内经济适用住房的主管部门，其主要职责是：
　　（一）组织实施本办法，研究制定本办法的配套规定；
　　（二）负责本行政区域内经济适用住房建设、交易和管理工作；
　　（三）会同相关部门组织经济适用住房建设项目的招投标；
　　（四）组织相关部门对经济适用住房建设项目进行监督检查。
　　发改、国土资源、规划和建设、价格、税务、住房公积金中心、金融、街道办事处等单位按照各自职责，负责经济适用住房相关工作。

第二章 优惠政策

　　第九条 经济适用住房建设用地，实行行政划拨。
　　第十条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费减半征收。经济适用住房项目小区外基础设施建设费用由政府负担。
　　第十一条 经济适用住房建设单位可以以在建项目作低押向商业银行申请住房开发贷款。住房公积金中心可以优先向购买经济适用住房的个人发放住房公积金贷款。

第三章 开发建设

　　第十二条 经济适用住房开发建设实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。中标单位不得转包。
　　第十三条 经济适用住房的规划设计应当严格控制在中小套型，且功能齐全。中、小套型建筑面积分别控制在90m2左右和60m2左右。
　　第十四条 经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。
　　第十五条 经济适用住房项目应当严格按国家有关规定进行竣工验收。与经济适用住房项目配套的基础设施、公共设施应当与主体工程同期交付。

第四章 价格管理

　　第十六条 各县（市）政府价格主管部门是经济适用住房价格的主管部门，对本地区经济适用住房价格实施管理。
　　第十七条 经济适用住房价格实行政府定价。
　　制定经济适用住房价应当以保本微利为原则。与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分组成，其利润不超过3%。
　　第十八条 经济适用住房开发单位应当在经济适用住房销售前，核算住房成本并提出书面定价申请，由政府价格主管部门会同经济适用住房主管部门按照《经济适用住房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）核定销售（预售）价格。报同级政府审批后执行。
　　经济适用住房价格确定后应当向社会公示。
　　第十九条 经济适用住房开发单位凡未按规定确立或审批价格的，房地产管理部门不予核发销售（预售）许可证。
　　第二十条 经济适用住房实行收费卡制度。各有关部门在收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。
　　第二十一条 经济适用住房销售应当实行明码标价，不得在标价之外收取未予公示的费用。

第五章 交易与售后管理

　　第二十二条 购买经济适用住房实行申请、审批、公示制度。
　　第二十三条 经济适用住房按照有关规定实行现售和预售管理。
　　第二十四条 购买经济适用住房的家庭应当符合下列条件：
　　（一）具有本地区城镇常住户口（含符合本地区安置条件的军队人员）；
　　（二）家庭人均居住建筑面积16m2（含16m2）以下；
　　（三）家庭人均年收入低于政府统计部门向社会公布的本地区上年居民人均可支配收入水平的家庭；
　　（四）未购房改政策性住房（含解困房、安居房、广厦房、公有住房、集资、合作建房、经济适用住房）；
　　（五）市政府规定的其它条件。
　　第二十五条 申请购房的家庭人口应当是同一户口并在一起居住且具有法定赡养、抚养、抚养关系的人员。
　　第二十六条 符合购买经济适用住房的家庭每户只允许购买一套经济适用住房。
　　第二十七条 申请审批的程序
　　（一）申请
　　经济适用住房购买人持下列要件和复印件向经济适用住房主管部门提出申请。
　　1．本人身份证；
　　2．家庭户口簿；
　　3．家庭收入和住房证明。
　　申请人或家庭成员有工作单位的，年收入和住房证明由所在单位出具并加盖公章。无工作单位的家庭，年收入和住房证照，由所在街道办事处比照居民申请城镇最低生活保障待遇的收入核定方法开具证明并加盖公章。
　　（二）审核、公示
　　经济适用住房主管部门对申购人提交的资料进行审核，符合条件的由申请人填写《资阳市购买经济适用住房申请审核表》，并将申请人家庭人口、收入、住房等情况在所在地街道办事处进行为期15天的公示。同时在《资阳日报》上进行公示。
　　公示后有投诉的，由经济适用住房主管部门会同有关部门调查、核实；对无投诉或投诉不实的，在《资阳市购买经济适用住房申请审核表》上签署意见。同时向申请人出具《经济适用住房准购证》（以下简称“准购证”），《准购证》只限本人使用，且每个《准购证》只能购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，并按同一区域普通商品房价格补交差价。
　　第二十八条 购买经济适用住房的先后顺序，可以采用公开抽（摇）号方式产生。
　　第二十九条 申购人应当在取得顺序号之日起90日内，持《准购证》和《顺序号》及本人身份证明到经济适用住房销售单位购买经济适用住房。销售单位应当查验购买人相关证件，对不一致的，销售单位应拒绝向其出售经济适用住房。申购人90日内未签订合同的，视为自愿放弃。
　　第三十条 获得《准购证》的家庭在抽出顺序号或选房后，自愿放弃购买经济适用住房的，两年后方可重新提出申请。退出的房屋按顺序号顺延。
　　第三十一条 申购人购买经济适用住房后，应当按有关规定申请办理权属登记。房地产管理、国土资源部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。
　　第三十二条 经济适用住房的购买人在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》之日起三年后方可上市交易。
　　经济适用住房购买人出售经济适用住房后不得再申请购买经济适用住房。
　　第三十三条 经济适用住房上市交易，应当按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔1999〕113号）交纳收益。
　　第三十四条 经济适用住房在限制上市交易期间，因继承、离婚、法院判决、裁定、调解等而产生房屋权属转移的，可提前交易。

第六章 集资建房和合作建房

　　第三十五条 集资、合作建房的建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。集资、合作建房是经济适用住房的组成部分。
　　第三十六条 住房困难户较多的工矿区和困难企业，经当地政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市规划的前提下，利用单位自有土地进行集资、合作建房，参与集资、合作建房的对象必须是本单位无房户。
　　第三十七条 凡已经享受房改政策购买，购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分房或商品房开发。
　　第三十八条 集资合作建房单位只允许收取规定的管理费，不得有利润。

第七章 法律责任

　　第三十九条 经济适用住房建设单位违反本办法按下列规定查处：
　　（一）对未经批准，擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途的，由土地行政主管部门按有关规定处罚。
　　（二）擅自提高经济适用住房或集资、合作建房销售价格的，由价格主管部门依法进行处罚。
　　（三）擅自向未以得资格的家庭出售经济适用住房或组织未取得资格的家庭集资、合作建房的，由经济适用住房主管部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房或集资、合作建房与商品房价格差价。
　　第四十条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或集资、合作建房的个人，由经济适用住房主管部门追回已购住房或由购房人按市场价补足购房款，并提请所在单位对申请人进行行政处分。
　　第四十一条 对出具虚伪证明的单位，由经济适用住房主管部门提请有关部门追究当事人和单位主要领导的责任。

第八章 附则

　　第四十二条 各县（市）人民政府经济适用住房主管部门可根据本办法制定实施细则。
　　第四十三条 此前已经购买和签订买卖合同的经济适用住房，仍按原有规定执行。
　　第四十四条 本办法自发布之日起执行。
　　




债权人行使代位权中的几个问题

债权人的代位权是指债权人为确保其债权的受偿，当债务人怠于行使对第三人的财产权利而危及债权时，得以以自己的名义代替债务人行使财产权利的权利①。代位权是债的保全措施的一种，许多国家的民法典均有规定，如《法国民法典》第1166条规定：“债权人得以行使债务人的一切权利及诉权，但权利和诉权专属于债务人的，不在此限。”我国《合同法》第73条规定：“因债务人怠于行使到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。”由于代位权不同于债权，又有别于单纯的债而产生的诉权，故在司法实践中，存在几个争议的问题，笔者拟就这几个问题，并简要说明自己的观点，以期抛砖引玉。
一、 债权人主张代位权的条件及责任。
债权人的债权和债务人的债权是否必须是同一性质之债？债权人的债权是否必须到期？债务
人怠于行使权利和可能损害债权人的债权的举证责任归谁？
按代位权的规定，债权人行使代位权以次债务人迟延履行债务而债务人又怠于行使到期债权，债权人有保全其债权的必要为条件。 而对于债权的性质，只要求债务人的债权是没有人身专属性的财产权，至于债权人的债权性质，债权人的债权和债务人的债权是否属于同一种类在所不问。 债权人的债权是否到期并不影响债权人行使代位权，只要有债务人怠于行使到期债权对债权人造成损害的事实即可。 债务人怠于行使到期债权是否会损害债权人的债权的举证责任应归债务人。应由债务人证明其怠于行使到期债权并不影响债权人债权，否则就应认定其怠于行使权利的行为损害了债权人的债权。因为，第一，债的关系成立之后，债务人的全部财产便成为债务履行的一般担保，债务人的财产在民法上称之为“责任财产”。责任财产的多少直接影响债权人实现债权可能性的大小，债务人怠于行使到期债权，将会导致责任财产的减少，对债权人产生了现实的或可能的损害；第二，债务人作为民事活动的主体，其信用总在不断的变动，作为相对方债权人很难了解债务人的信用变更情况，让债权人举证非常困难。从举证的难易程度来说，由债务人举证更合适，符合公平原则。
二、代位权的主张对象
为说明这个问题，我先做一个假设。甲对乙有10万债权，乙对丙有10万到期债权，丙对丁有10万到期债权，丁对戊有10万到期债权，在乙、丙、丁都怠于行使到期债权时，甲能否直接对丁或戊行使代位权？也就是说代位权只能向次债务人主张还是能向次债务人的债务人主张？从我国《合同法》第73条的文意理解，行使代位权的对象以次债务人为限，不得对次债务人的债务人行使代位权。但是我认为，应当允许债权人向次债务人的债务人代位行使请求权。因为，首先《合同法》只规定了代位权，对代位权实行到第几层并未作出强制性地限制；其次，更有利于保护债权人的债权，降低诉讼成本和债权实现成本；再次，有利于促进债的消灭，进而减少债的积淀，促进经济发展；第四，和国外的一些规定相衔接，如法国允许债权人行使债务人的一切权利及诉权，这样如果债权人行使了债务人的代位求偿权，就可以向次债务人的债务人代位求偿，即上述说的甲向丁代位求偿。
三、代位权行使对债权人的效力
代位权行使对次债务人来说，对债权人享有了其对债务人的抗辩权，代位权实现后，与债务人代位范围内的债消失。对债务人的效力与对债权人、次债务人的效力相对应，故在此仅谈谈代位权行使对债权人的效力。
债权人通过行使代位权取得什么权利？一种观点认为，债权人行使代位权只取得代受领权，代领次债务人交付的利益，代领后应将所得的利益交由债务人。行使代位权的债权人与未行使代位权的债权人处于同一法律地位，所以无权就代领的利益行使优先受偿权②。但我认为，债权人行使代位权的结果不仅取得了代位受领权，在代位受领而占有该利益的基础上，债权人还取得了抵销权、优先受偿权。如果债权人的债权在代领利益时是到期债权，债权可以主张抵销。如果未到期，而债务人有《合同法》第68条规定之情形的，可以要求债务人提供担保，否则对代领利益的交付行使不安抗辩权。赋予行使代位权的债权人以抵销及优先受偿权符合立法宗旨及市场经济要求。因为：
第一、从经济学的角度说，有一个“先来后到，鼓励勤勉”的问题，社会并不鼓励不劳而获和搭便车的行为。这一点和法律对权利规定的精神是一致的，权利尤其是债权是需要行使的，不行使往往会导致权利的丧失。所以无论从法律还是经济学的角度，对积极的自救行为应赋予积极的评价。
第二、从《合同法》第73条第二款的规定来看，立法上也给了行使代位权的债权人以优先受偿或抵销的权利，否则就没有必要规定代位权的行使范围以债权人的债权为限。因为仅仅从债的保全角度来说，如果债权人要将代位的利益交给债务人，且又允许其他债权人参加受偿的话，债权人代位求偿的范围越大越好，因为范围越大，债务人的责任财产越多，实现债权的可能性就越大。但是立法既然规定代位求偿范围以债权人债权为限，就说明立法也认为在该范围内债权人的债权已经得以保全了，即给了你代领财产的优先受偿权了，就不能超出范围行使代位权。
第三、赋予行使代位权的债权人以抵销权或优先受偿权与《合同法》第99条抵销权、第68条不安抗辩权立法精神相对应。债权人因行使代位权代领利益而合法的占有了债务人利益。基于合法的占有（准占有），如果债权人的债权已经到期，债权人可以主张抵销权，这样两个债的关系即因抵销而消灭，如果债权人的债权未到期，债权人同样可以基于占有（或准占有），对代领利益的返还义务行使不安抗辩权。（合同法上的不安抗辩权要求基于同一合同关系，但是我认为其核心理念是赋予债权人对债权的进行自我救济的一个途径，以便更有效的保护债权。）代位权行使的条件就包括债务人怠于行使到期财产权利而损害债权人的债权，这一点上和不安抗辩权行使条件相应，所以在债权人行使代位权取得债务人的利益时，就可以基于债权的自我救济主张不安抗辩权。
第四、赋予行使代位权的债权人以抵销权或优先受偿权并不违反债权的平等原则，因为法律上的平等追求的是形式和机会上的平等，而不是实质上的平等。并且，如果债务人是法人，行使代位权以外的债权人在行使代位权的债权人代领利益（或主张抵消权）之前可以通过申请破产之法律途径使自己的债权得以受偿。如果债务人不是法人，其他债权人可以另行向债务人主张，而不能分享积极债权人的工作成果。
代位权是一种民法上的形成权，是对债权人债的一种保全措施，目的是保护债权人的债权。所以我认为在解释代位权而产生的一些问题时，应从有利于债权保护，降低债权的实现成本，促进债的削灭的角度来进行。

注：① 江平.《合同法》.中国政法大学出版社 第250页
② 同上 第254页

北京市薪评律师事务所 叶星林律师
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