贷款未经批准买方应要承担违约责任/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-06-20 20:28:48   浏览:9520   来源:法律资料网
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贷款未经批准买方应要承担违约责任


【案情介绍】
2005年3月5月,张某与李某签订了《上海市房地产买卖合同》,张某将上海市长宁区某处的两房两厅的房屋出售给李某。合同约定:签约当日支付首付款人民币40万元,贷款支付人民币60万元。合同签订时,银行的信贷员也在场,并且告知双方60万贷款没问题。经审批,银行最终没有同意李某的贷款申请,李某也无力支付60万元房款。因政府对房产市场的宏观调控,现在该房屋的市场价格已经没有100万元,所以张某要求继续履行合同。

【法律分析】
因政府对房产市场的宏观调控,银行贷款的政策也越来越严格,像上述案例发生银行不批贷款的情形在目前具有一定的普遍性,所以也有必要把该案例拿出来分析一下。

一、李某是否可因不可抗力而解除合同
合同解除是指在合同有效成立之后,没有履行或没有履行之前,当事人双方通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式,使当事人设定权利义务关系终止的行为。根据《合同法》的规定,合同解除分为:协商解除、约定解除和法定解除。
可以行使法定解除的情形有:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。
根据上述案例,合同既没有约定解除,也达不成协商解除,只能套用法定解除。李某所能引用的法定解除理由是:因不可抗力致使不能实现合同目的。申请银行贷款未获批准,是否构成不可抗力?根据《合同法》第117条第2款:本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即构成不可抗力须同时满足四个条件:1、不能预见,2、不能避免,3、不能克服,4、客观情况。通常不可抗力的情形有:天灾、火灾、战争、罢工、政府行为等。不可抗力的范围只能是一个大致的,不可抗力的判断只能是具体的,不可能盖棺定论,一成不变。但为了保证合同的稳定性和交易的安全性,不可抗力解除合同的情形是非常严格而且狭小。其实从某种角度而言,不可抗力就是指上述列举的天灾、火灾、战争、罢工、政府行为,为大家所公认的情形。若李某以银行未经批准贷款构成不可抗力起诉解除合同并要求免责,在审判实践中,是很难获得支持。

二、李某是否可因第三人原因而解除合同
李某因银行贷款未获批准,而造成不能支付房款,是否可以解除合同。对李某而言,贷款未获批准是李某不能预料的,也不可归责于李某,完全是由于银行的原因,造成李某履约不能,对此李某是没有过错的,让一个没有过错的人来承担违约责任则显失公平。
但是根据我国法律的规定,违约责任的归责原则是严格责任原则,不以主观过错为要件,只要李某有违约行为,就要承担违约责任。其次根据《合同法》第121条的约定:当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷,依照法律规定或按照合同约定解决。很明显目前的法律而言,因第三人银行而造成的李某违约,李某依旧要向张某承担违约责任,李某更不具有解除合同的权利。李某是否有权向银行追偿,则要根据双方之间的约定或法律的规定。

三、李某是否可因情事变更而解除合同
所谓情事变更,是指在合同订立后,因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况,改变了订立合同时的基础,使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。使用情事变更原则的要件:1、须有情事变更的事实;2、情事变更须发生在合同成立后履行完毕前;3、须情事变更的发生不可归责于当事人;4、须情事变更是当事人缔约时所不能预见的;5、须情事变更使履行合同显示公平。理论上说:在违约责任与免责之外,尚有因合同变更或解除而不构成违约责任的领域,情事变更就属于该领域。在《合同法》草案曾设有情事变更原则的条款,只是《合同法》正式出台前未予保留。
《合同法》之所以没有规定情事变更原则,其中有一个重要的理由是情事变更与商业风险很难区分。其实二者还是有很多不同之处:1、商业风险属于从事商业活动所固有的风险,作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度;而作为情事变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常的变动。2、商业风险,法律推定当事人有所预见、并且能预见;对情事变更,当事人未预见到,也不能预见。3、商业风险所带来的损失,可归责于当时人;而情事变更则不可归责于当事人。4、商业风险的后果由当事人承担不会造成明显不公平;而情事变更的后果由当事人承担则显失公平。
签约时可以获得贷款,签约后由于贷款政策变动,导致贷款不能获得银行审批,改变了订立买卖合同时的基础,造成合同履行困难,应该属于情事变更的情形。因为贷款政策的变动,是李某不能预见的,而且不可归责于李某,理应属于情事变更的范围。若贷款的政策没有变化,由于李某个人的资信不足,导致银行没有批准贷款申请,这显然要归责于李某,因而也不构成情事变更,不能免责。
从理论上说,若构成情事变更,则先有当事人协商,协商不成,则请求法院变更或解除合同,并且可以免责。

总而言之,因为情势变更在我国还没有被完全采纳,李某因银行贷款未获批准,理应向张某承担违约责任。建议在签订《房地产买卖合同》时,作为卖方应该要求若买方在银行贷款未获批准应该在多少天内补足;作为买方则要考虑清楚,若银行贷款未获批准或贷款成数下降,则是否有能力补足,或在征得卖方同意的前提下约定:若买方银行贷款未获批准,买方可以解除合同并不承担违约责任。

奚正辉 律师 网址:www.joinwaylawfirm.com

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厦门市海沧区人民政府关于印发《厦门市海沧区小额财政性投资建设项目管理试行办法》的通知

福建省厦门市海沧区人民政府


厦海政〔2006〕2号
厦门市海沧区人民政府关于印发《厦门市海沧区小额财政性投资建设项目管理试行办法》的通知

区直各办、局,各镇、场,各有关企事业单位:

  《厦门市海沧区小额财政性投资建设项目管理试行办法》已经区委、区政府研究通过,现印发给你们,请严格遵照执行。

                         厦门市海沧区人民政府



                         二〇〇六年一月十六日

厦门市海沧区小额财政性投资建设项目管理试行办法

  第一章 总则

  第一条 为规范和加强海沧区小额财政性投资建设项目的管理,简化审批程序,提高效率,推进项目顺利实施,保证按期竣工,根据相关法律法规,并结合我区实际制定本管理试行办法。

  第二条 本办法所指小额财政性投资建设项目(以下简称项目)指的是由区财政或上级部门投资或补助的项目总投资(含自筹资金,以下简称总投资)在100万元及以下的建设项目,且不涉及规划选址和办理用地红线的非房屋建筑工程项目,其余项目按一般基建程序执行。

  第二章 项目组织实施单位

  第三条 建成区范围内的项目由区政府(行业主管部门)指定的代建单位负责组织实施。镇村地域范围内的项目原则上由镇政府负责组织实施,农林场地域范围内的项目原则上由农林场负责组织实施,区政府(行业主管部门)另行指定代建单位的除外。

  第四条 发改部门在安排年度财政性基建计划中,除特殊情况外,应按以上第三条规定明确项目组织实施单位。

  第五条 项目组织实施单位对办理项目建设手续、开展项目前期工作、工程组织实施、工程(质量、安全、进度等)监督管理、资金筹措拨付、工程竣工验收、决算、财务结算及资产移交等工作负总责。项目组织实施单位应采取有效措施,确保项目依法组织、顺利实施,按期完成目标任务。

  第三章 项目立项审批

  第六条 行业主管部门、镇政府、农林场及代建公司等相关单位每年根据实际情况调查提出建设项目并开展项目前期工作,明确建设内容、规模、标准、工程量和投资估算后申请列入区级年度基建计划,其中涉及村、居委会的项目在申请时须由镇政府、农林场盖章确认后上报。申请的项目经部门会审并报分管区领导同意后,按程序列入区级年度基建计划,列入计划的项目,以计划代立项,不再进行项目立项审批。

  未列入年度基建计划而确需临时增加的建设项目、年度基建计划下达后改变或增加建设内容而突破原投资计划的项目,由项目组织实施单位填写《小额财政性投资建设项目报建会审表》报行业主管部门和建设、财政、发改部门初审、分管区领导审核后,提交区政府研究确定。项目投资中区财政投资部分由区财政性年度基建计划中“不可预见费”或区财政其它经费列支。

  第七条 项目需扩大建设规模,总投资超过100万元的,按一般立项审批程序办理。

  第八条 项目立项批准的总投资估算或概算作为项目实施过程中的资金控制上限,项目预算不得超估算或概算。

  第四章 项目勘测设计

  第九条 简化设计步骤,项目勘测后,可直接进行施工图设计。项目设计标准按国家规定的标准和行业主管部门的要求执行。涉及安全、保密或技术复杂的工程和项目总投资达50万元及以上的工程,须委托正规设计单位按常规设计。项目设计方案、勘测资料须报区行业主管部门审查,区行业主管部门应在五个工作日内出具勘测设计审查结论。

  第十条 项目组织实施单位根据区行业主管部门审定的设计方案,编制项目预算报区财政审核所审查,区财政审核所应在五个工作日内出具预算审查结论。预算审查结论核定的工程造价作为工程招标采购的控制价。

  第五章 项目施工管理

  第十一条 项目按照公开、公平、公正的原则,采取招标、竞争性谈判、议价或直接委托等形式确定施工单位。其中采用直接委托的项目,报区政府研究确定,项目的合同价由项目组织实施单位编制预算报财政审核所审核并按规定下浮确定。

  在建或建成半年内的项目的小额附属工程也可按主体工程中标价下浮幅度确定合同价后直接委托原中标单位实施。

  项目也可采取由区财政审核所审定控制价或类似工程中标价(即为合同价),由通过资格审查的投标单位抽签确定施工单位。

  第十二条 施工招标和工程材料采购工作由项目组织实施单位负责按规定具体实施。

  第十三条 除由镇政府、农林场负责组织实施的项目和直接委托的项目外,总投资20万元及以上的建设项目应进入招投标中心进行施工招标、竞争性谈判、议价。

  总投资50万元以上的项目,参加竞标的施工单位须持有施工资质证书;总投资50万元及以下的项目,参加竞标的施工单位须持有工商行政管理部门核发的符合工程施工经营范围的有效营业执照且具有两年以上施工经验。

  第十四条 严禁个人承包工程,进行招标的项目禁止中标施工单位对工程进行分包或转包。

  第十五条 施工合同签定后,合同价应一次性包干,原则上不得再申请追补。若遇特殊情况需增补的,须逐级报项目分管领导、建设、财政分管领导及区主要领导批准后方可实施。

  施工合同应于签订后5日内报建设局和财政审核所备案。

  第六章 项目开工

  第十六条 项目原则上须经立项审定、现场勘测、设计及预算审查通过、签定施工合同后方可开工建设。

  第十七条 项目确定开工日期后应于开工前报告区建设局和行业主管部门。

  第十八条 建设、安全、消防、环保等各相关主管部门应在各自职责范围内进行监督、检查和指导。项目组织实施单位应加强管理,按合同约定节点验收工程质量,并定期不定期对项目进行监督检查。

  第十九条 国家法律、法规明文规定须报批后方可开工建设的,须依法执行。

  第七章 资金拨付和使用管理

  第二十条 区财政及上级部门投资或补助资金的拨付对象为项目组织实施单位,由镇组织实施的项目,资金拨至镇财政所。区财政及上级部门投入资金占项目总投资50%以下的项目,在完成招标或询价采购、竞价、竞争性谈判或直接委托等方式确定施工单位且项目开工后五天内,将区财政及上级部门投入的资金一次性拨付到位,区财政及上级部门投入和资金占项目总投资50%以上的项目,资金分两次拨付,首次在完成招投标或询价采购、竞价、竞争性谈判或直接委托等方式确定施工单位且项目开工后五天内,按财政投资或补助的50%预拨,余款待工程决算审核后拨付。

  第二十一条 对突发事件、特殊紧急事项或区领导现场办公确定的小额投资项目,财政部门本着特事特办、实事求是的精神,根据区领导批示或办公会议纪要,可先办理拨款手续,事后由项目组织实施单位补报有关报批手续。

  第二十二条 项目组织实施单位应预留5%的工程保修金于工程保修期满后拨付。

  第二十三条 项目组织实施单位必须严格遵守各项财经制度,建立健全财务监管制度,加强会计核算和财务监督工作。财政部门对已拨付资金的使用情况进行跟踪检查,如发现项目组织实施单位截留、滞留财政性基建资金或挪作它用的,财政部门则停止拨付未拨付的资金,并报区政府收回已拨付的项目资金。

  第二十四条 工程竣工决算审核后,若决算价低于合同价,组织实施单位为镇政府及农林场的,财政性节余资金经区财政部门批准后,可用于其它建设项目。

  第八章 竣工验收和决算

  第二十五条 项目按批准的设计文件所规定的内容建成,符合竣工验收条件的,项目组织实施单位必须及时组织验收,区建设管理部门、业务主管部门和相关单位派人参加。

  第二十六条 项目组织实施单位在工程竣工验收后须建立和完善工程竣工验收档案并报区建设主管部门备案。

  第二十七条 项目组织实施单位应在工程竣工验收后1个月内编制好决算书,连同立项审定、审查通过的设计图纸、勘测资料、工程中标通知书、施工合同、工程预算、竣工验收证明等材料报区财政审核所审核,区财政审核所应在一个月内出具工程决算审核文件,办理项目竣工结算手续。

  第二十八条 项目竣工验收合格交付使用后,项目组织实施单位、代建单位、施工单位及相关单位应及时办理财务结算和资产交接手续。

  第九章 奖惩

  第二十九条 项目按计划和进度要求实施并验收合格的单位,在下年度的项目建设申请中优先考虑安排。不能按照下达的年度计划及进度要求及时组织实施、延误项目建设的,由区行业主管部门报发改部门及时调整项目计划。

  第三十条 未按照下达的年度投资计划及进度要求实施或因管理不善、弄虚作假,造成超预算、质量低劣、损失浪费或者出现责任事故的单位,由区政府予以通报批评,对负有直接责任的主管人员和其他责任人员依法给予党政纪处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十一条 项目组织实施单位自筹资金未到位和未按照规定拨付工程款的的,区发改部门有权停止审批该单位下一年度的建设项目。

  第三十二条 区审计局负责对项目预决算执行情况进行审计监督。

  第三十三条 施工单位毁约、违约或拒不履行合同约定义务的,依法承担相应的法律责任。

  第三十四条 严格审核控制小额项目的建设规模及投资总额,严禁任何单位及个人将投资总额一百万元以上的项目拆分为小额项目或化整为零,违反者按有关法律法规严肃查处。

  第十章 附则

  第三十五条 项目组织实施单位应根据本办法制定管理细则,建立健全监督管理制度。

  第三十六条 本办法由海沧区发展和改革局负责解释。

  第三十七条 本办法自发布之日起施行。



国家教委关于颁发《中小学校园环境管理的暂行规定》的通知

国家教育委员会


国家教委关于颁发《中小学校园环境管理的暂行规定》的通知
1992年6月10日,国家教委


为加强校园环境的管理,保障学校和教职工、学生的合法权益,保证学校教育教学活动的正常进行,我委制定了《中小学校园环境管理的暂行规定》,现颁发施行。施行中有何问题和意见,请及时告我委。

中小学校园环境管理的暂行规定
第一条 为加强中小学校校园环境的管理,创设良好育人环境,保障学校和教职工、学生的合法权益,保证学校教育教学活动的正常进行,特制定本规定。
第二条 本规定适用于全日制普通中学、小学校内环境及所处周围环境的管理。
第三条 学校是教职工和学生工作、学习、生活的主要场所,应做到环境整洁优美,风气积极向上,设施完好,秩序正常,成为社会主义精神文明建设的阵地。
第四条 在学校创设良好的育人环境,建立正常的教育教学秩序,维护教职工和学生的合法权益,是校长工作的重要职责。校长应该负责将校园环境建设列入工作计划,采取措施,组织实施。
上级教育行政部门应将学校校园环境的管理状况列为对校长工作考核的一项重要内容。
第五条 校园内教学区、体育活动区、生活区和生产劳动区等布局应合理,避免相互干扰。
学校校舍应坚固、适用,并按有关规定加强管理和维修。
学校校园要绿化、美化。
第六条 学校要形成方向正确、健康文明、积极向上的校风。
教师要模范执行《中小学教师职业道德规范》,言行一致,以身作则,为人师表。
学校要严格按照中、小学生日常行为规范要求和训练学生。
第七条 校长要严格按照国家颁布的教学计划,建立正常的教育教学秩序。不经批准,不允许任何单位或个人组织学生停课参加社会活动。
第八条 要严格执行中小学升降国旗制度。
国旗要合乎规定,无破损,无污迹,旗杆直立,位置适宜。
第九条 学校要按规定悬挂领袖像,张贴中华人民共和国地图和世界地图,张贴中、小学生日常行为规范和守则,并积极创造条件设置板报、阅报栏、供展览用橱窗,开辟图书室、阅览室、团队活动室和教育展览室。
第十条 不允许任何单位或个人在学校中进行宗教活动,不允许在学校向学生宣传宗教。
第十一条 严禁宣传暴力、凶杀、色情、恐怖、迷信的图书报刊、音像制品在学校中传播。坚决抵制赌博、酗酒、不健康的歌曲和封建迷信活动对学生的影响。
第十二条 不允许任何单位或个人在校园内从事以师生为消费对象的盈利性活动。
第十三条 学校要建立安全教育制度。在教学设施,饮水饮食,取暖用电,开展体育、劳动和其他集体活动等方面采取安全防范措施,保证师生安全。
学校要建立安全保卫制度。财务、档案、食堂、宿舍、各类专用教室、传达室等部门和场所要指定人员负责,建立岗位责任制,严格管理。节假日要安排人员值班、护校。
非学校人员未经许可不得进入学校。非学校及学校人员的车辆未经允许不得进入或穿行学校。经许可进入学校的车辆要按规定路线行驶,不得影响学校教育教学活动。
第十四条 学校要按照有关规定,建立公共卫生制度。
校园要整洁、有序。宿舍空气流通,被褥干净,物件安置有序。食堂卫生符合国家有关规定。厕所的设置应符合国家标准,保持清洁。
要严格执行《中华人民共和国传染病防治法》,预防传染病在校园内传播。
第十五条 不允许任何单位或个人依傍学校围墙或房墙构筑建筑物。
不允许校园周围的建筑影响学校教室采光、通风。对已经造成影响的,应要求有关单位或个人按当地政府有关部门规定的限期治理。
不允许任何单位或个人在学校周围从事有毒、有害和污染(包括噪声)环境的生产经营活动,或设立精神病院、传染病医院。对已经造成危害和影响的,应要求其按当地政府有关部门规定的限期治理或搬迁。
第十六条 执行文化部、公安部的规定,不允许任何单位或个人在学校门前200米半径内设置台球、电子游戏机营业点。不允许在学校门前和两侧设置集贸市场、停车场,摆摊设点,堆放杂物。
第十七条 不允许任何单位或个人在学校所属地域内放牧、种植作物、打场、堆物、取土、采石。
严禁在校园内建造、恢复祠堂、庙宇、坟茔等。
第十八条 违反本规定的,应依具体情况,按以下办法对有关责任人员进行处理:
(一)属学校行政管理不当的,当地教育行政部门应令其限期改正;工作中发生错误,造成一定影响的,当地教育行政部门应对校长及其他责任人员进行批评教育;因工作失职、渎职造成后果者,当地教育行政部门或上级主管部门应追究其行政责任,后果严重的,提请政法部门依法追究刑事责任。
(二)属工商管理范畴的,提请当地工商行政管理部门依有关法规处理。
(三)属民事范畴的,提请当地司法部门依法处理。
(四)属违反治安管理处罚条例的,报请当地公安部门依法处理。
(五)对构成犯罪的,交由政法部门追究刑事责任。
第十九条 认真执行和维护本规定成绩显著的单位或个人,由当地人民政府和教育行政部门予以表彰和奖励。
第二十条 本规定自公布之日起施行。